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	トラブル事例 その60
		＜建物の所在地番を誤った登記と借地権の対抗力＞ 前所有者から土地を賃借し、建物を建てて占有している者に対しては、当該建物の所在地番の表示が誤って登記されたとしても、建物の同一性を認識できるような軽微なもので更正登記が容易であれば、前所有者から競売により土地の所有権を取得し、建物の収去と土地の明渡しを求めた者に対して、借地借家法10条1項に基づき賃借権を対抗できるとした事例 （東京地裁平成10年11月27日判決　控訴　和解　判例時報1705号98頁）。 ■事案の概要 　Ｘは、平成10年4月、競売により東京都葛飾区の本件土地地番470番の4の所有権を取得した。本件土地については、Ｙが、昭和41年4月、前所有者Ａから建物所有を目的として、期間10年で賃借し、昭和50年4月、新たに期間25年と賃貸借契約を更新することにより、建物を所有していた。 　Ｙの建物の登記の所在地番は、従前469番でなされていたが、本件土地の競売通知を受けて、Ｙは、所在地番の登記の誤りを知り平成10年2月、錯誤を原因として所在地番470番地4へ更正登記を行った。 　Ｘは、競売手続を担当した裁判官が、執行官の作成した現況調査報告書に基づき、「本件土地上にはＹ所有の未登記の建物が存在するが、本件賃借権は買受人には対抗できない」旨記載した物件説明書を作成していることからも、本件建物の所在地番の誤りは軽微な誤りと言えず、本件土地上には建物の登記がないものとして、Ｙは賃借権を対抗することはできないと主張して、本件建物の収去と土地の明渡しを求めた。 　Ｙは、469番と470番は隣接する地番であり、本件建物の登記の所在地番の誤りは、その登記の表示全体において、建物の同一性を認識できる程度の軽微な誤りであって、更正登記ができるようなものであり、Ｘに対し、賃借権を対抗できるとして争った。 ■判決の要旨 　これに対して、裁判所は次のような判断をした。 1.土地を買い受ける者は、現地を検分して建物の所在を知り、借地権等の土地使用権原の存在を推知できるのが通例である。 2.借地権のある土地上にある建物の登記が、錯誤又は遺漏により、建物所在の地番の表示において実際とは多少相違していても、建物の種類、構造、床面積等が記載と相まち、その登記表示全体において、当該建物の同一性を認識し得る程度の軽微な誤りで、たやすく更正登記ができるような場合には、対抗力を認めるのが相当である。 3.本件建物の登記の所在地番の誤りは、その登記の表示全体において、建物の同一性 　を認識し得る程度も軽微な誤りであって、更正登記が容易なものであった。 4.執行官は、建物の登記の有無につき法務局出張所に調査を依頼したのみで、自らは件建物の登記簿を閲覧するなどの調査をしていないのであるから、登記されたＹ所有の建物が本件土地上に存在していることを執行官が認識し得なかったはいえない。 5.従って、Ｙは、Ｘに対し、本件賃借権を対抗できる。 ■まとめ 　本件は、建物の所在地番の表示を誤って登記した者が、その建物の敷地である土地の賃貸人の地位を継承した者に対して、借地借家法10条1項に基づき賃借権を対抗できるかどうかを争った事例である。 　判例は、建物の同一性を認識し得る程度の軽微の誤りで、たやすく更正登記のできるような場合には、当該賃借権は対抗できるとしており（最高判40・3・7判時403・11等）、本判決もその一例を加えるものであるが、競売手続において、裁判官が対象土地の上にある建物を認識できなかった事例であり、軽微な誤りの判断について、実務に参考になると思われる。 （記事提供：財団法人不動産適正取引推進機構/RETIO）

	トラブル事例 その61
		＜口頭の融資申込みによる融資契約の成否＞ 　旅館事業を計画する者が、銀行に口頭で同事業資金の融資申込みを行い、銀行との間で融資の約束があったとし、計画を進めていたが、融資の実行を求めたところ、拒絶された事案において、客観的な状況から判断すると、銀行との間で融資の約束は成立していなかったとし、銀行の債務不履行であるとする主張を斥け、銀行の損害賠償責任を否定した事例 　（東京地裁平成11年2月4日判決　控訴金融法務事情157頁）。 ■事案の概要 　Ｙは、静岡県加茂郡東伊豆町に所在する面積約4100平方メートルの土地を取得したうえで、旅館用建物を建設し、旅館営業をする事業の計画を立てた。 　同事業資金についてＹは、Ｘ銀行からの融資によって調達することとし、当初平成元年12月頃、約12億円の融資を受けたい旨伝えていたが、その後申込みに係る金額が漸増していき、最終的に事業計画を詰めたところ、所要金額は、新築工事代金、設備備品の購入代金、開業に至る経費を含め、総額18億5000万円に膨らむ見通しとなった。このことについてＹは、Ｘに口頭で融資の申込みを行ない、平成2年2月末までに、土地取得資金等として2億6800万円の融資を受けた。 　他方、Ｙは、建物の建築工事について、Ｘからの紹介で発注を決めた建設業者との間で、代金を約10億円と定めた請負契約を締結し、5回に分けて支払う旨約定した。 　ＹはＸとの間には、18億5000万円の融資の約束が成立したと考えて、建設業者への中間金支払いにあたり、平成2年8月、残額の融資実行を求めていたところ、Ｘの当時の支店長は、銀行内部の事情から融資は出来なくなったとだけ返答し、具体的な理由を示すことなく融資を拒絶した。 　Ｙは、融資の一部実行、建設業者の紹介等からＸとの間に旅館の建設資金の融資約束があったと主張し、これを実行しなかったのはＸの債務不履行であるとし、Ｙは事業の遂行ができなくなったこと等による損害を披ったとして、これによる損害賠償請求権を主張した。 　なお、本件事業では、Ｙは、当該損害賠償請求権と、ＸがＹに対して有する別途の貸付金返還請求権とを対当額において相殺する旨抗弁しているものである。 ■判決の要旨 　これに対して、裁判所は、次のような判断を下した。 1.Ｙが、融資を受ける際に申込書を提出した証跡はなく、又担保差入れ予定の不動産について抵当権設定契約の締結、登記申請の委任等の処理がされた形跡もない。 2.Ｘが、融資の可否及びその限度額についての確実な見通しを立てるには至らないうちに、Ｙの申込に係る金額が漸増し、遂にＸにおいて融資に応ずる見込のない金額に達したため、その旨を告げたものである。 3.Ｙは、Ｘの従業員が融資に応じる旨述べたというが、それは金融機関の担当者として抱負、見込みを述べたものに過ぎず、Ｘが本件約束に応じたものとは認め難い。 4.よって、Ｘの請求はいずれも理由があることから、認容する。 ■まとめ 　Ｙの主張する融資約束は、法律的には、諾成的消費貸借契約の性格を有するものと考えられるが、その契約の成立が認定されると、貸主は、貸付けをなす義務、その不履行による損害を賠償する責任を負うこととなる。裁判例上は、このような契約の成立の認定に当たっては、融資申込書の提出、担保不動産についての抵当権設定契約、登記申請委任等の処理、稟議の開始等の客観的な状況を重視して判断することが定着したといわれている。 本件判決も、このような判断手法のもとに融資約束不成立と判断したものであり、従来の先例に一例を加えるものとなっている。なお、本件は控訴されている。 （記事提供：財団法人不動産適正取引推進機構/RETIO）

	トラブル事例 その62
		＜建築業者の地盤強度を調査すべき義務＞ 建築業者と建物の新築工事に関する請負契約を結び、完成した建物の引渡しを受けたが、その後、建物が沈下し、建物の基礎にひび割れが発生したのは、地盤を調査して十分な強度を確保する基礎構造にすべき義務を怠ったものとして、建築業者の不法行為による損害賠償費任が認められた事例 （福岡地裁平成11年10月20日判決　確定　判例時報1709号77頁） ■事案の概要 　Ｘは、平成6年5月、建築業者Ｙに、木造2階建住宅の新築請負工事を代金1,432万円余で発注し、11月完成した本件建物の引渡しを受けた。 　その後、本件建物の基礎の中心部分に、南北に走るひび割れが発生していることが判明した。これは、地盤の強度が不十分である結果、不同沈下を起こし、そのため本件建物は全体に西側に傾斜し、それに伴い壁や天井のひび割れ、壁紙の断裂、障子と住の隙間、建具の建て付け不良等が生じた。 　Ｘは、Ｙが擁壁を立てて造成した本件土地の形状を知りながら、地盤の強度の調査をすることなく、漫然と基礎工事を実施して本件建物を建築しており、Ｙには注意義務違反があるとして、不法行為により総額1,217万円余の損害賠償を請求した。その内訳の項目は、家屋改修工事費用（基礎補強工事費用・建物修理工事費用・消費税）、代替住居確保費用（引換費用・家賃2カ月分・仲介手数料・移転雑費）、調査費用、慰謝料及び弁護士費用であった。 　これに対しＹは、 1.本件土地を造成した売主業者から地盤はしっかりしていると聞いていたこと、本件土地の隣接地にもそれぞれ2階建建物を建築しているがそれらは沈下していないこと等により、本件建物が沈下するという予見又は予見可能性は全くないので、過失はない。 2.そもそも敷地の地盤の工事は本件請負契約の内容に入っていない。 等の反論をした。 ■判決の要旨 　これに対して、裁判所は、次のような判断を下した。 1.一般に建物を建築する業者としては、安全性を確保した建物を建築する義務を負うから、その前提として建物を建築する土地の地盤の強度等について調査する義務及び建物の基礎を地盤の沈下又は変形に対して構造耐力上安全なものとする義務を負う。 2.本件土地はかつて北から南に傾斜しているすり鉢上の斜面であったところを造成したものであり、Ｙはその現場を確認していながら、地盤の強度等の調査を行い、地盤の改良を検討する等した形跡はなく、Ｙには注意義務違反がある。 3. 従って、Ｙは、本件建物の沈下が招いた損害を賠償すべき義務を負い、Ｘの請求の移転雑費10万円を除く、1,207万円余をＸに支払え。 ■まとめ 　　建築家に対する専門家責任については、その仕事上のミスが注文者に与える影響が極めて重大であり、要求される注意義務も極めて高度であることが指摘されている。このような観点から請負業者や建築士などに対する損害賠償責任が認められた事例として、大阪地判　昭和53年11月2日　判時934-81、大阪高判　昭和58年10月27日　判時1212-67等がある。本判決もこれに一例を加えるものであるが、原告注文者の請求をほぼ全額認めた建築業者にとって厳しいものとなっている。注意義務の内容や損害賠償の算定などについて実務上参考になる点が多いと思われる。 （記事提供：財団法人不動産適正取引推進機構/RETIO）

	トラブル事例 その63
		＜二項道路の自動車通行権＞ 当初2.2mしか幅員がなかった私道について、不動産会社がした戸建住宅の分譲により3.3mに拡幅された後自動車での通行を始めた私道に隣接する者の自動車通行権が否定された事例。 （東京高裁　平成11年12月16日判決　上告　判例時報1706号15頁） ■事案の概要 　Ｘは、本件私道の奥に位置し、それに隣接する土地の所有者で、その土地上の建物に居住していたが、当初、本件私道は幅員がニm程度しかなかったため、自動車で通行することができず、所有地の外に駐車場を借りていた。 　Ｙらは、昭和62年4月から8月にかけて不動産会社から本件私道に隣接する土他付建物と本件私道の共有持分を購入した者で、分譲にあたり本件私道は幅員が3.3mに拡幅された。なお、本件私道は、建築基準法42条2項によるみなし道路であり、付近住民等により道路として利用されてきた。　その後、Ｘは、本件私道が拡幅された後の12月ころ、所有地内に駐車場を設け、本件私道を自動車で通行するようになった。 　Ｙらは、平成6年3月ころから、Ｘに対し、本件私道を自動車で通行することに苦情を申し入れたが、折り合いがつかず、平成7年1月に本件私道の南側付近に鉄柵を設置し、10月に同鉄柵に錠をつけ取り外しができないようにした。 　Ｘは、本件私道について自動車による通行が可能な通行自由権を有することの確認、通行自由権に基づく鉄柵の撤去、不法行為に基づく損害賠償を求めて提訴した。 　一審判決は、 「建築基準法42条1項5号の規定により道路位置指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、右道路の通行をその敷地所有者によって妨害されているときは、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情のない限り、敷地所有者に対して右妨害行為の排除を求める人格権的権利を有する」との判例（最判平成9年12月8日　判時1625-41）を本件に適用し、Ｘの請求を認容した。Ｙらが控訴した。 ■判決の要旨 　これに対し、裁判所は次のような判断を下した。 1.本件私道は、幅員が3.3m程度に過ぎず、対向車とのすれ違い等からみても、自動車通行の安全性を確保し難く、自前車の通行により、徒歩や自転車で通行する者や、道端で遊ぶ子供などの安全が脅かされる可能性があり、Ｘが自動車で本件私道を通行すると、その通行の利益を上回る損害をＹらに与えるおそれがある。 2.本件私道は、かつては、幅員が狭く自動車による通行ができなかったもので、Ｘが自動車で本件私道を通行できるようになったのは、幅員が拡幅され、Ｙらが自己の負担により拡幅後の本件私道の共有持分を購入した結果に過ぎず、Ｙらが本件私道における自動車通行を許容しないからといって、元の状態にとどまるにすぎず、Ｘの本来の生活上の利益は侵害されない。 3.判例（最判平成9年12月18日）の事案は、建築基準法42条1項5号の指定を受けた私道であり、幅員が4メートルに達しない本件とは異なり、分譲当初から幅員4メートルの私道が開設されており、分譲を受けた者の相互間においても自動車で通行することが予定され、そのような分譲地として購入した事案であるから、判例の趣旨は、本件には妥当しない。 4.以上のことから、Ｘは、徒歩で本件私道を通行することはできても、Ｙらの承諾なしに自動車で本件私道を通行する権利があるとは認められない。　よって、Ｘの自動車による通行の自由権の確認請求、上権利に基づく鉄柵の撤去請求、また、不法行為に基づく損害賠償請求を棄却した。 ■まとめ 私道の通行権についてはトラブルが多く、これに関する裁判例は、一審判決に取り上げられたもののほか、最近も最高裁の判決（最判平成12年1月27日　判時1703-131）が下されている。その事案でも検討しているとおり、建築基準法42条1項5号による指定や、同条2項によるみなしから通行の権利を認めるのでなく、当該私道の従前の幅員・形状や、幅員が拡幅され、自動車通行が可能になった経緯、近隣関係者の利害得失、また、それらを踏まえて、当該私道を自動車で通行することについての日常生活上の不可欠の利益の有無について、判断している点が興味深い。　実務上、参考になる判例である。 （記事提供：財団法人不動産適正取引推進機構/RETIO）

	トラブル事例 その64
		＜錯誤による仮装売買の登記を信頼した善意の第三者＞ 不動産の所有者が、知人より、地上げ屋から守るために売買を装い、一時的に所有権を移転することを持ちかけられ、虚偽の所有権移転登記を行なったが、その後転売され、金融機関の根抵当権設定を受けた事案において、当該所有者が錯誤無効を理由に、根抵当権の抹消を請求したが、民法九四条二項ないしその類推適用により、善意の第三者である根抵当権者は保護されるとし、その請求が棄却された事例 （福岡高裁平成11年6月29日判決　上告　判例タイムズ1026号201頁）。 ■事案の概要 　Ｘは、自己所有で福岡市博多区所在の本件土地建物について、かねてより近隣で地上げ 屋が横行していることを聞き不安に思っていたところ、知人Ａから、「地上げ屋から守るために名義を形式上Ａに移してはどうか。」ともちかけられて：平成2年2月、Ａと通謀して売買を仮装し、代金額その他約定について何ら定めることなく、Ａ名義に所有権移転登記を行なった。 　しかし、Ａは当初から本件土地建物を詐取し、これを転売して不法な利益を得るために虚偽の話を侍ちかけたもので、当該登記を受けてわずか一週間後には、本件土地建物をＢに売渡した。 　その後Ｂは、Ｙ銀行より融資を受けるにあたり、9月、本件土地建物に対し、Ｙを権判者とする極度額3,000万円の根抵当権を設定し、その旨の登記を了した。 　Ｘは、Ａから説明を受けた虚偽の事実を真実と誤信したため、仮装売買に応じたものであり、Ａへの売買は錯誤により無効であり、所有権はＸに帰属すると主張し、平成4年5月、Yに対し、根底当権の抹消登録手続を求めた。 　第一審（福岡地判　平成10年12月24日　判タ1026号201貢）では、 1.Ａには、当初より地上げ屋からＸを守るという意図はなく、詐欺行為を働いたものであり、これをＸは知らなかったのであるから、Ｘの意思表示には動機の錯誤があり、本件錯誤は法律行為の要素に関する錯誤に当たるというべきである 2.錯誤による無効を主張した場合には、民法九96条3項及び94条2項を適用ないし類推適用することはできず、Ｘは善意の第三者に対抗できる、としてＸの請求を認容した。 　Ｙはこれを不服として、控訴した。 ■判決の要旨 　　Ｙが善意の第三者に該当するか否かの判断については、 1.Ｘは、Ａに本件土地建物の所有権を移転する意思がないにもかかわらず、Ａと意思を通じて、本件売買を原因とする所有権移転登記手続をしたのであるから、民法94条2項の規定の類推適用により、善意の第三者に対しては、本件売買に基づく所有権移転の無効をもって対抗することはできないと解するのが相当である。 2.Ｘは、自己の財産を保全するために虚偽の外観を作出した当事者であり、外観の作出が意思を相違した相手方の詐欺による錯誤の結果であっても、そのような信義にもとる行為に出たものが、当該虚偽の外観を信じた善意の第三者の犠牲において保護される理由はない。 3.Ｙは本件土地建物がＢの所有に属するものであることに疑いを抱かず、所定の手続きを経て、根抵当権の設定登記を受けたのであり、Ｙは善意の第三者に該当し、ＸはＢが善意の第三者であったか否かに関わりなく、本件登記の無効をもってＹに対抗することができない。 4.よって、Ｘの請求を認容した第一審は相当でないから、これを取り消し、Ｘの請求を棄却する。 ■まとめ 錯誤による無効は、善意の第三者に対抗できるとするのが判例である（大判大11・3・22　民集1-115等）が、他方で虚偽の外観が作出された場合に、本人に一定の帰責性がある場合には、外観を信頼した第三者は民法94条2項類推適用により保護されるとするのが判例である（最判　昭和41年3月18日民集20-3-451等）。 　本件のように、虚偽の外観の作出が本人の錯誤によるものについて判示したケースは見当たらない。控訴審判決と一審判決で結論が分かれたのは、通謀虚偽表示による虚偽の外形を作出したとはいえ、錯誤に陥った表意者本人の保護を重視するか、外観を信頼した第三者を保護するかの価値判断の違いによるものと思われる。 　本件は上告されており、講学上も上告審の判断が注目される。 （記事提供：財団法人不動産適正取引推進機構/RETIO）